7억 원에 사서 15억 원에 판 1세대 1주택, 10년 보유·10년 거주라면
- 양도차익 7억 8,000만 원 중 과세 대상은 20%인 1억 5,600만 원
- 장기보유특별공제 80% 적용
- 세금은 지방소득세 포함 약 335만 원
“12억 넘으면 1주택도 양도세 폭탄”이라는 말을 자주 듣습니다. 절반만 맞습니다. 세금이 생기는 건 맞지만, 차익 전체가 아니라 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세하고, 오래 살았다면 공제도 큽니다. 실제로 계산해 보면 생각보다 훨씬 적은 경우가 많습니다.
15억 원에 판 집, 단계별로 보면
취득가 7억 원, 양도가 15억 원, 필요경비 2,000만 원, 10년 보유·10년 거주
양도차익: 15억 − 7억 − 2,000만 = 7억 8,000만 원
12억 초과분 안분: 7억 8,000만 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 5,600만 원
장기보유특별공제 80%: −1억 2,480만 원 → 3,120만 원
기본공제 250만 원 빼면 과세표준 2,870만 원
2,870만 × 15% − 누진공제 126만 = 양도소득세 304만 5,000원
지방소득세 10%: 30만 4,500원
합계 약 335만 원
핵심은 두 번째 줄입니다. 15억 원 중 12억 원까지는 비과세 몫이고, 넘는 3억 원이 판 값에서 차지하는 비율(20%)만큼만 차익에 세금을 매깁니다. 같은 집을 12억 원 이하에 팔았다면 2년 이상 보유 조건만 채우면 세금이 없습니다.
7억 8,000만 원에 공제 80%를 해도 과세표준 1억 5,350만 원. 지방소득세 포함 약 4,223만 원을 각오합니다.
과세 대상 차익은 1억 5,600만 원뿐. 실제 세금은 약 335만 원입니다.
장기보유특별공제 80%는 이렇게 채워집니다
1세대 1주택이 2년 이상 거주했다면 **보유 1년마다 4%, 거주 1년마다 4%**를 공제받고, 각각 최대 40%라 합쳐서 최대 80%입니다. 10년 보유에 10년 거주를 해야 80%를 꽉 채웁니다.
| 구분 | 공제율 | 최대 |
|---|---|---|
| 일반 (3년 이상 보유) | 3년 6%, 1년마다 2%씩 | 15년 30% |
| 1세대 1주택 (2년 이상 거주) | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 10년 80% |
보유만 하고 거주를 2년 채우지 못했다면 80%가 아니라 일반 공제(최대 30%)를 받습니다. 같은 15억 원 예시에서 거주 기간이 없다면 세금이 약 3,010만 원으로 늘어납니다.
필요경비는 세금을 직접 줄여 줍니다. 취득세, 중개수수료, 확장 공사비 같은 영수증과 계약서를 집을 산 날부터 모아 두세요. 10년 뒤에 찾으려면 거의 남아 있지 않습니다.
신고는 2개월 안에
양도세는 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 내야 합니다. 1주택 비과세 대상이어도 12억 원을 넘겨 팔았다면 신고 대상이니 그냥 넘기면 안 됩니다. 또 집을 살 당시 조정대상지역이었다면 비과세를 받으려면 2년 이상 거주도 필요합니다.
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이 글은 2026년 10월 20일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.