결혼 3년 차, 드디어 4억 원짜리 첫 집 계약서에 도장을 찍었습니다. 잔금 날짜를 받아 들고 나니 대출, 이사비, 복비까지 계산할 게 산더미입니다. 그런데 법무사 사무실에서 "생애최초시죠? 취득세는 240만 원입니다"라고 합니다. 인터넷에서 본 금액은 440만 원이었는데, 200만 원은 어디로 간 걸까요?
생애최초 주택 취득세 감면 덕분입니다. 본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없고, 12억 원 이하 주택을 사면 취득세에서 최대 200만 원을 빼 줍니다. 첫 집을 사는 사람이라면 거의 자동으로 챙겨야 하는 혜택인데, 조건을 모르면 나중에 도로 토해 내는 일도 생깁니다.
4억 원 집으로 계산해 보면
4억 원 아파트, 전용 85㎡ 이하, 1주택
취득세 1%: 400만 원
생애최초 감면: −200만 원 → 취득세 200만 원
지방교육세 0.1%: 40만 원 (감면과 무관하게 그대로)
실제 납부액 240만 원
취득세 400만 원 + 지방교육세 40만 원 = 440만 원
취득세 200만 원 + 지방교육세 40만 원 = 240만 원. 200만 원을 아낍니다.
집값에 따라 감면 효과는 이렇게 달라집니다. 모두 85㎡ 이하 기준입니다.
| 매매가 | 감면 전 납부액 | 감면 후 납부액 |
|---|---|---|
| 2억 원 | 220만 원 | 20만 원 (취득세 전액 면제) |
| 4억 원 | 440만 원 | 240만 원 |
| 12억 원 | 3,960만 원 | 3,760만 원 |
| 13억 원 | 4,290만 원 | 감면 없음 |
취득세가 200만 원 이하인 집, 그러니까 2억 원 이하 주택은 취득세가 아예 0원이 됩니다. 반대로 12억 원을 1원이라도 넘으면 감면 자체가 없습니다.
받을 수 있는 조건 세 가지
- 본인과 배우자 모두 집을 가진 적이 없어야 합니다. 지금 무주택이어도 예전에 집이 있었다면 해당하지 않습니다.
- 12억 원 이하 주택이어야 합니다.
- 2028년 12월 31일까지 취득해야 합니다.
감면 한도는 보통 200만 원이지만, 인구감소지역 주택 등 일부는 300만 원까지 깎아 줍니다. 같은 4억 원 집이 300만 원 감면 대상이라면 취득세는 100만 원, 지방교육세를 더해 140만 원만 냅니다.
3년 안에 팔거나 세 놓으면 추징
가장 조심해야 할 부분입니다. 감면을 받고 3년 안에 그 집을 팔거나 임대하면 깎아 준 세금을 다시 내야 합니다. 직장 때문에 갑자기 이사를 가게 되어 전세를 놓는 경우가 흔한 함정입니다. “잠깐만 세 놓는 건데” 하다가 200만 원을 도로 내게 될 수 있습니다.
첫 집을 사기 전에 3년은 직접 살 수 있는 집인지 먼저 따져 보세요. 3년 안에 이사나 전세 전환 가능성이 크다면, 감면액 200만 원을 계산에 넣지 않고 자금 계획을 세우는 편이 안전합니다.
잔금 전에 금액 확인하기
취득세는 잔금일부터 60일 안에 신고하고 내야 등기를 할 수 있습니다. 감면도 이때 함께 신청하니, 법무사에게 맡기더라도 “생애최초 감면 반영됐나요?” 한 번은 꼭 물어보세요.
매매가와 면적, 생애최초 여부만 넣으면 감면 전후 금액을 바로 비교해 볼 수 있습니다. 잔금 준비금 계산할 때 함께 확인해 보세요.
내 숫자로 바로 계산하기주택 취득세 계산기열기 →참고한 공식 자료
이 글은 2026년 10월 20일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.