모아 둔 돈 1억 원. 마음에 드는 집은 전세 3억 원이거나, 같은 집을 보증금 5천에 월세 104만 원으로 내놓았습니다. "대출 2억 이자가 무섭긴 한데, 월세 100만 원은 너무 아깝고..." 밤새 계산기를 두드려도 답이 안 나옵니다.
비교의 핵심은 세 가지 숫자입니다. 전세대출 금리, 월세 전환율, 그리고 내 돈을 예금에 넣었을 때 받는 이자. 이 셋만 놓고 1년 비용을 더해 보면 답이 나옵니다.
같은 조건으로 1년 비용을 계산해 봅니다
전제: 모은 돈 1억 원, 전세대출 금리 연 4%, 예금 금리 연 3%(세전), 월세는 전환율 5%로 책정.
전세 3억 (내 돈 1억 + 대출 2억)
대출 이자: 2억 × 4% = 800만 원
보증금으로 묶인 내 돈 1억의 이자: 1억 × 3% = 300만 원
1년 비용 1,100만 원 (월 약 92만 원)
보증금 5천 + 월세 104만 원
월세: 104만 1,667원 × 12 = 1,250만 원
보증금으로 묶인 5천만 원의 이자: 150만 원
1년 비용 1,400만 원 (월 약 117만 원)
이 조건에서는 전세가 1년에 300만 원 쌉니다. 대출 금리(4%)가 전환율(5%)보다 낮기 때문입니다. 남은 내 돈 5천만 원이 예금에서 버는 이자를 더해도 이 차이는 뒤집히지 않습니다.
전세: 2억 × 5.5% + 300만 = 1,400만 원
월세: 2.5억 × 4% + 150만 = 1,150만 원
이번엔 월세가 250만 원 쌉니다.
전세: 1,100만 원
월세: 1,400만 원
전세가 300만 원 쌉니다.
결론은 단순합니다. 대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 대체로 유리합니다.
숫자에 안 보이는 비용
- 전세보증보험료: 보증금을 지키려면 보험이 사실상 필수입니다. 보증금과 주택 유형에 따라 연 수십만 원이 듭니다.
- 보증금을 못 돌려받을 위험: 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 넘는 집은 보험 가입이 거절되거나 위험이 큽니다.
- 월세 세액공제: 무주택 근로자는 총급여에 따라 월세의 15~17%를 연말정산에서 돌려받을 수 있습니다. 월세 쪽 비용이 그만큼 줄어듭니다.
집주인이 말하는 월세가 적정한지 모르겠다면 전환율을 역산해 보세요. 월세 × 12 ÷ (전세금 − 보증금)이 지역 평균보다 한참 높다면 협상할 여지가 있습니다.
내 조건으로 계산해 보세요
금리는 사람마다, 집마다 다릅니다. 전세금과 보증금, 월세를 넣으면 적정 월세와 실제 전환율을 바로 계산해 드립니다. 위의 비교표에 내 대출 금리만 바꿔 넣으면 답이 나옵니다.
내 숫자로 바로 계산하기전월세 전환 계산기열기 →참고한 공식 자료
이 글은 2026년 10월 19일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.