전세 만기 석 달 전, 집주인에게서 “보증금 1억은 돌려드릴 테니 나머지는 월세 60만 원으로 하시죠”라는 문자를 받았다면, 먼저 이 숫자부터 기억하세요.
갱신 때 보증금 1억 원을 월세로 돌리면, 법으로 받을 수 있는 월세는 최대 41만 6,667원입니다. 60만 원은 상한을 넘습니다.
계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 법정 전환율 상한이 있습니다. 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽입니다. 2026년 10월 현재 기준금리가 3.00%라 상한은 **5.0%**입니다.
집주인 제안을 계산해 보면
전세 3억 → 보증금 2억 + 월세
월세로 돌리는 보증금: 1억 원
법정 상한 월세: 1억 × 5% ÷ 12 = 41만 6,667원
집주인 제안 60만 원의 전환율: 60만 × 12 ÷ 1억 = 7.2%
집주인이 말한 60만 원은 상한보다 18만 원 넘게 많습니다. 상한을 넘는 부분은 무효라서, 갱신 계약이라면 41만 6천 원대까지만 낼 의무가 있습니다.
월세 60만 원 × 24개월 = 1,440만 원
월세 41만 6,667원 × 24개월 = 1,000만 원
2년에 440만 원 차이입니다.
계약갱신청구권을 썼다면 5% 상한도 함께
세입자가 계약갱신청구권을 행사해 갱신하면, 임대료 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 월세가 섞이면 전환율로 보증금을 환산해 비교합니다. 위 예에서 3억의 5% 인상분까지 반영하면 환산 보증금 3억 1,500만 원이 한도이고, 보증금 2억이라면 월세는 최대 약 47만 9천 원입니다. 전환율 상한(41만 6천 원대)과 함께 따져 보면 집주인 제안이 얼마나 높은지 분명해집니다.
이 상한이 적용되지 않는 경우
- 새로 계약하는 집: 처음 맺는 계약은 당사자가 자유롭게 정합니다.
- 갱신 없이 이사 가는 경우: 새 집은 시장 전환율이 기준입니다. 지역 평균은 한국부동산원 통계에서 볼 수 있습니다.
- 상가: 상가건물 임대차보호법은 별도 기준을 씁니다.
기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀝니다. 다음 금융통화위원회는 10월 22일입니다. 갱신 협상 중이라면 결정 결과를 확인한 뒤 숫자를 다시 계산해 보세요.
말이 통하지 않을 때
먼저 계산 근거를 정중하게 보여 주세요. “법정 전환율이 5%라 월 41만 7천 원까지인 걸로 알고 있습니다” 한 문장이면 대부분 정리됩니다. 그래도 어렵다면 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 조정을 신청할 수 있습니다.
‘전환율 확인’ 모드에 집주인 조건을 넣으면 상한을 넘는지 도장으로 바로 보여 드립니다.
내 숫자로 바로 계산하기전월세 전환 계산기열기 →참고한 공식 자료
이 글은 2026년 10월 19일 기준 법령과 공식 안내를 바탕으로 썼습니다. 제도는 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 공식 기관에서 다시 확인하세요.